缠中说禅【缠论谈】

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[至道学宫] 房地产曲终人散,新动能呼啸而来

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 楼主| 白云先生 发表于 2019-9-14 06:59 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 白云先生 于 2019-9-14 07:03 编辑

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文丨白云先生

一、房地产金融化的问题

最近大家经常问房价的问题,今天我们来说一说,房地产这个事。房地产存在的最大的问题,就是房地产金融化的问题。什么是房地产金融化呢?通俗的讲,就是房子变成了金融投机标的,成为了一种证券化的资产。而不再是单纯的,给人们用来居住的居住场所。这就是房地产金融化。要理解房地产,必须得先理解金融,不然就会出现盲目投资的情况。

如果具体地类比一下,房地产市场,几乎可以和资本市场一一对应起来。比如买房交的首付,对应的是金融市场上的保证金交易。炒股里面的融券,以及股票投资中的配资行为,和衍生品市场上的保证金,都是保证金交易。地产商相当于上市公司,房产中介就相当于证券公司,置业顾问,相当于证券公司的客户经理。购房者,相当于股民等投机客。

如果是10%的首付,相当于是十倍的杠杆。如果是20%的首付,相当于是五倍的杠杆。如果是30%的首付,相当于是三倍多的杠杆。

卖房子的人相当于空头,买房的人相当于多头。买房者交了首付,通过按揭贷款买了一套房,相当于使用保证金交易的方式,开仓进行买入交易。在这个过程中,银行就是相当于配资公司。如果买房者卖掉自己的二手房,则相当于是平仓操作。

如果房子买了不涨,砸手里了,这叫套牢。如果买了一直跌,只好忍痛卖掉,这叫割肉。如果房子一直涨,自己错过了在低价时候购房的时机,这个叫做踏空。如果在房价最高的时候上车,买了之后发现卖不掉了,这个叫做接盘侠。买新房相当于打新,买二手房相当于换手,置换相当于是移仓。

一群人拎着小板凳,排队摇号买房,这相当于多头委托挂单竞买。地产商雇人在大街上揽客看房,这相当于是空头委托挂单竞卖。涨价去库存,就相当于拉高出货。地王频出,就相当于是拉个涨停给你看,跟不跟随你。如果一个城市,连续出现了几十个地王,就相当于是这个地方的房价,连续拉了几十个涨停板。

因为房地产已经金融化了,所以不管炒房的,还是刚需,我们都可以统称为地产投机客。投机客是一个金融术语,中性词,没有褒贬。作为房地产投机客,首先得明白,你的对手盘是谁。

那房地产投机客的对手盘是谁呢?那就是作为空头主力的卖方,控盘坐庄的地产商,控制二级市场。表层上看是地产商再卖房,房产投机客的对手盘是开发商,而往深层看,是地方政府在卖地。也就是说,地方政府,才是房产投机客的终极对手盘,因为它控制的是一级市场,土地供给。地方政府,则又受银行的控制。银行是地产金融化最底层的推动力量。

敲黑板一次,房地产市场,不是散户多空博弈,而是庄家同时控制散户中的多空两方,既杀多头也杀空头。——让不上车的人踏空,让上车的人下不了车。

一个地方的房价高低,本质上取决于地方政府的操盘手法和操盘能力。请大家记住这句话。

一个结构健全的金融市场,最核心的参与者是什么呢?那就是交易所。房地产市场中,充当交易所的是谁呢?答案是地方政府。地方政府,既充当了交易所的角色,也充当了终极卖方的角色。卖方的天职,就是卖的价格越高越好。所以,对于他们来说,房价自然是越高越好。房价越高,卖的钱就能越多,地方财政就能越好,非常简单朴素的道理。

二、为什么要限贷限购

现在,假装你是一个庄家操盘手,在布局一支股票。目标是把一块钱的股票炒到一百块,然后卖掉。为了吸引股民的跟风盘进来,首先得先把股价拉它几十个涨停板,这时候很多跟风盘就会买入。

股价一直涨到100元,这时候跟风盘进来的散户,假设他们是从20块钱买入的,他们的浮盈就有就有80块。到了这个阶段,庄家操盘手,最关键的操盘技术要点是,一方面控制价格不下跌,形成一个时间持续的高位出货区。第二是控制成交量,让跟风的散户无法大规模平仓离场。第三是能让自己的卖单,先于散户卖单成交。

前面两点还比较好控制,难点在于第三点。在股票市场上,想要做到能让庄家的股票,先于散户先出手,就是不停的拉高,让已经浮盈获利的散户,不敢获利平仓,生怕踏空了错过后面的行情。

而在房地产市场,要保证第三点,其实操作上比炒股更简单。那就是通过限贷和限购操作,锁死二手房的流动性,让大家只能买新房。这样的话呢,就好比是一个非常舒服的高位出货区,只能庄家能卖货,散户浮盈再多,也不能平仓。直接被冻结了交易权限。

如果不这么操作的话,大家设想一下,手里有房的人,赚了钱都去卖房,那就等于是砸盘了。尤其是外资控制的资金,会引导砸盘。就跟15年股灾一样。房价越跌,大家越抢着卖,这就形成了踩踏。那靠房地产来驱动的整个经济链都要崩了。

房价下跌,开发商出现亏损,还不起银行的贷款,破产倒闭,银行形成大量的坏账。政府的地卖不掉了,欠银行的钱还不起,形成大量的坏账。散户们买的房子,首付都跌没了,或者跌的还剩个首付,出现了大面积的爆仓,大家都断供了,也会让银行形成大量的坏账。最后银行就要破产倒闭了,大家一看银行不行了,都去抢着挤兑银行,大量的资金开始外逃,结果整个经济全崩盘了。

要避免出现这种踩踏现象,关键的操盘技术要点,就在于锁死流动性。锁死流动性的技术要点,又在于限贷和限购。

什么时候房价才能降温,这个要看银行系统内的风险,是不是释放完了。否则房价就会一直处在高位锁死的状态,用适当的周期,来化解金融风险。等风险释放完了,才会给散户开放一条逃命通道,让大家处理掉手中的房子。

但是,限贷和限购,锁死流动性,对于职业炒房客是比较致命的。因为房价只要不涨就会亏,这个跟配资炒股是一样的道理,借钱是有成本的。一看房价不涨了,很多投机客资金压力很大,就会想出货,卖的时候却发现,房子根本卖不掉。哪怕降价也不好卖。这就陷入了流动性风险。

对于炒房来说,流动性风险,是一个最大的风险。因为平仓周期太长,平仓成本太高,流动性太差。虽然账面上有浮盈,但是卖不掉,中介上面挂半年,挂一年,都很难卖掉。而且越急等着卖的时候,更加的卖不掉。

房子卖不掉,但是银行的按揭贷款是要按时还的。实在还不上了,在市场上也无法卖掉房子。这时候,最后的一条路,就是拿房子给银行抵债。但是到了这一步的操作就会发现,银行能给作价五折的估值,就已经很乐观了。如果银行估值只给三折,也不要太意外。炒了那么久的房子,手上甚至几十套几百套的房子,最后走投无路,低于五折甩给银行抵债,这就相当于是爆仓了。

最好的下车机会是去年,那是最后一棒的上涨波段。到现在还没下车的,后面的下车机会,应该是非常渺茫了。

QQ图片20190914063042.png

三、目前的房地产市场,正处于去金融化周期

为什么现在房地产必须要去金融化操作了呢?其实之前也提了去金融化操作,后来又被棚改给拉起来了一波。这一波直接拉到了居民负债率的最大极限。如果再往上拉价格的话,没人买得起房,上方连成交量都没有了,从操作上看,毫无意义。

按揭30年,每个月除了基本的生存之外的所有收入,都用来还贷,基本上就是一个人一辈子,所能创造的收入的极限就是这样。如果房价再涨,就只能让他的家人,六个钱包一起给他承担房贷还款。如果六个钱包都用上了,银行就不会让房价上涨了。为什么呢?超出偿债能力极限的贷款,都是存在极大风险的。从这点看,要推出房产税,压力也很大,如果让按揭买房的人再负担不菲的房产税,估计饭都要吃不上了。

如果有多头继续看多,就以上海为例好了,认为上海的房价能涨到一百万一平。请问这个价格的房子,如果假设你是银行行长,你敢不敢放款给按揭贷款买房的人?显然不敢。因为就目前大家的收入水平而言,一百万一平的房子不仅卖不掉,而且它的总价,已经超过了普通人的偿债极限,会给银行带来非常大的风险。

也就是说,房地产金融化,债务杠杆没法继续往上加了,对大家来说,房价再涨,信贷扩张已经难以为继了。第二点,之前的房地产金融化,还堆积了很大的金融风险。所以,目前正处在房地产去杠杆化的周期。因为再不去金融化,银行要吃不消了,会存在巨大的系统性金融风险。大家一定要记住这个判断。

历史证明,凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区,最终都要付出沉重代价,凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业,最终都会发现其实都很不划算。
上面这段话,是郭树清主席在6月13日陆家嘴论坛说的。大家一定要反复学习陆家嘴论坛的系列讲话。里面信息量非常大。

对于下车晚了,已经下不了车的房产投机客,眼下应该怎么办呢?首先,心态要保持良好,投机本来就有风险,不能只看赚钱,不看亏钱。其次,多努力多活动,看看有没有机会出掉。第三,把精力放在工作上去,提高自己的收入,来对冲风险和损失。

对于急着买房要结婚要生娃的刚需来说,买不买房不需要问别人。这是自己的家事了。家务事不太适合用金融思维来做抉择,要自己做好权衡。

四、信贷的新方向,经济发展的动能转换问题。以及未来投资的新方向

在房地产金融化的进程中,新增的储蓄资源,一半左右投入到了房产中。这就造成了资金使用的低效率。而且钱都沉淀在房地产中,也影响了中国的产业升级和经济结构的调整。

在这种情况下,一旦房价涨不动了,靠房地产驱动的经济增长,就会陷入失速的境地。所以,必须得使用新的动能,来替代之前的旧动能,驱动经济的升级和发展。

这一次的决心是非常大的,请房地产的多头,不要再对房地产报以幻想。未来的储蓄和信贷资源,新增的会流入新的产业,存量的,则会被逐渐从房地产中挤出来,流入新的经济领域。

从房地产之前的泡沫可以看出来,地产金融化,比较通俗的描述是,钱流向了房地产,于是房子就涨疯了。现在钱不再流入房地产,而且房地产里面的钱也要流出来。那流入新的产业,新的产业,就会形成很大的投资机会。

未来钱会流向哪里,新的动能是什么呢,未来的投资机会又在哪里呢?

这要从银行这一层,逐层的分析未来的金融趋势,和钱的流动方向。以前是钱从银行流向政府,政府来借钱搞经济发展,完成经济发展目标,每年保持6%以上的经济增长率,这造成了地方债。为了还钱就搞出来了土地财政,导致房价泡沫。后来房子太贵,不好卖,地方政府为了消除库存风险和债务风险,来了个加杠杆去库存,就把债务转嫁给了居民部门。

为了卖地卖房还钱,地方政府,一个个都化身成了超级操盘手。

这种模式下,信贷得以扩张,经济得以增长。不过这种模式,已经不可持续难以为继了。

地方政府为什么要借钱呢?一方面是因为地方政府要成为信贷扩张主体,承担扩张资产负债表的职能,以此作为引擎来驱动发展经济。第二是因为地方财政不足。当年分税制的时候,又留下了一个土地收入归地方财政这个口子,导致了土地财政的现象。所以,根子上要回到扩大税基税源上来,提高税收上来。要解决这个问题,就得又一大批能够创造税收的企业。这些企业,包括国有的,也包括民营的,以及混合所有制的。

而且,如果不准卖地了,要优化地方财政,可能还得有一些,占据核心资源利润比较好的行业的国企,要做大做强,因为国企的利润,就是政府的财政。以及,政府未来会逐步向创投方向发展,他投资的民企赚了钱,就是地方政府的财政。领外,地方政府会扶植优质的,能成为纳税大户的民营企业。同时,还得广撒网,培育更多的优秀企业,这样才能广开税源。关键中的关键,如果要依靠企业创税的话,企业的竞争力就要强大才行。这种竞争既有国内的竞争,也有和国际竞争对手的竞争。

要打赢竞争靠什么?那就是新产业,新技术,新业态,新模式,这些都是未来钱要流入的领域。科创板这么火,已经很能说明问题了。科创板是中国资本市场走向2.0时代的一个先锋队。

现在颁布了资本市场深改十二条,又取消了外商投资限额(跨国资本跳船弃美投中,美股要被抽梯子了),还开了那么多的自贸区,说明接下来会有大量的外资涌入中国资本市场。外资进来钱放哪里?去炒房肯定是不行的。所以,无论是国内的资金,还是境外的资金,主力资金的流向,未来只能去资本市场。也只有资本市场能承载这么巨量的资金。这些资金在资本市场买什么呢?答案是拥抱新动能。

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 楼主| 白云先生 发表于 2019-9-14 07:04 | 显示全部楼层
220
天清地宁

先生对博尔顿被川建国开除怎么看,是不是他要和我们和解的信号?谢谢
835
作者
贸易战打输了,败军之将的建国负荆请罪,先斩个战犯让胜利方消消气。跨国资本弃船,民主党扶杨安泽上台。建国所代表的白人民族主义势力,这次可能要彻底失败,输个底朝天。美国的大戏,剧情越来越疯了。
106
joe~

请问先生,一个家庭女人的角色到底有多重要?
788
作者
在一个家庭里面,女人是地基,男人是高度。如果女人不好,男人再有本事都会崩。如果男人不好,女人再好,家庭也难兴旺。好男人配好女人,就是最好的地基,上面盖一座摩天大楼。
147
吾威

先生,七八线小县城的房子能买吗?
652
作者
远离小县城,小县城未来会象消失的农村那样消失掉。省会城市,一线城市,新一线城市,区域中心城市,会把大多数的人口都吸走。
94
平淡才是真

先生说说福建吧!福建未来在哪里
620
作者
把台湾并入福建省
90
剑 岚

先生上面提到,未来一线,省会城市会把大部分的人都吸引走。那人来了都要住房子。
是不是房产还会有一点点希望?
还是有其他的解决办法。
509
作者
深圳是住公房,雄安是直接把商品房都给取缔了。这就是先行示范。仔细体会一下。
167
韩荣成

中国即将结束土地财政了,地方债务和财政收入怎么解决?经济发展速度肯定得下降。
481
作者
改变融资模式,靠企业来扩表。
143
威麟

先生,现在建筑工地的工人越来越难找了,很多年轻人都吃不了这个苦,我们是做园林绿化里面的土建,比如做个公园了,除了种树种草不是我们做,其他园路广场等都做。
这比建筑盖楼房轻松多了,就这根本没有几个年轻人,三十岁以下劳动力一个没有。
我是想问先生,像建筑这个行业就算以后再发展几十年能离开人工吗?我个人觉得不太现实啊,也不知道以后会朝着哪个方向发展
469
作者
信息化智能化是未来,包括农业,未来也要智能化。现在的年轻人,没有几个会种地的了。
60
Bó敏

那厦门未来有可能被直辖吗
458
作者
怎么也轮不到厦门吧。上海是经济中心,北京是政治中心,天津是给心脏当盾牌的,重庆是灾备系统。请问厦门何德何能?社会上动不动就炒作某个城市升级为直辖市,他们大概不知道直辖市意味着什么吧。
105
飞龙

先生,德国接受黄尸,是不是在离间中德?
432
作者
德国也不是铁板一块,这边他们的总理访华,那边美国势力排从中捣乱。德法轴心要站起来,就要冲破美国主导的自由主义霸权的阻挠,还得经过很艰难的斗争。
85
周益安

先生,西安这两年的房价也是疯涨,打工首付五六十万太难了。现在出台很多公租房,您觉得未来西安房市如何?租房也不是长久之计
378
作者
抢人大战,就是从西安开始打起来的。从西安的操盘手法看,应该是房地产库存比较多,而西安的人口净流入,主要是靠大学生。西安要获得强大的城市竞争力,应该谋划怎么把优秀的人力资源,变成优势的产业。把大学生都拉去给房地产接盘去库存,是对人才的浪费。
102
。。

先生,为什么沿海省份里广西混的最差
377
作者
因为东南亚国家比较穷。外贸腹地条件差。
88
雨晨

现在银保监局开展的“百行进万企”活动应该佐证了国家对实体企业的扶持力度在加大。还是疑惑地方政府真的能放弃卖地这种省心省力的模式吗?企业创新不是一蹴而就的,这中间的空档期对房地产而言是不是还有机会?
360
作者
房地产没机会了。如果信心不是很坚定的话,请仔细反复学习一下郭树清主席的讲话。
89
郭文江

先生,现在一线城市房价太高,对于在一线城市打拼又买不起房的人来说,只能租房了,政府对于这部分人会不会出台相关政策?未来一线城市的租房市场会怎么变化呢?
355
作者
深圳示范区已经开始实验了,新出让的土地,必须要保持一定比例的公房,解决刚需问题。
77
梦回大秦

先生能说一下安徽省的未来发展吗?要位置没位置,要资源没资源,人才都被江浙沪吸走了,感觉对安徽的未来不报很大希望啊,希望先生能说说。
353
作者
上海和江苏南部,是沿江经济带的头颈,安徽是长江经济带的胸腔,武汉是长江经济带的腰部。安徽承担着让经济重心。从上海南京到内地输布的职能,未来前景非常好。
96
忠孝两全郑寤生😊

先生,请问杨安泽真有戏吗?
334
作者
上半场,拉着红脖子打跨国资本。下半场拉着跨国资本打红脖子。进入下半场,杨安泽就有戏。
72
景墨世衡

国家降准9000亿对房地产会不会有提振的作用?
333
作者
这些钱不会流到房地产市场。影子银行,地方债平台,各种理财产品,私募信托,p2p,都被整顿或清理了。资金流向房地产市场的物理通道都被关闭了。
95
张King

白云先生,新动能能举个例子吗。
327
作者
5g呀
91
597.9

如果是斩败军之将,为什么不干掉莱特希泽!博尔顿只是跳梁小丑!
326
作者
打贸易战就像当年的下三滥刺秦大戏一样。莱特希泽就像秦舞阳,看着很凶,一看到秦始皇就吓尿裤子了。博尔顿则像是荆轲,头脑简单往前冲的那种人,还能扑腾一下。莱特希泽现在已经是个废物了,斩不斩他都没啥区别。
158
糖伯虎点蚊香

我说说我身边朋友的一个例子,坐标深圳福田,一套八百多万的房子挂在中介半年多,一路降价出售,现在降到六百多万还没卖掉,这就是房地产真实的一面
321
作者
上车容易下车难
80


先生,江苏苏南和苏北怎么落差那么大?最近连云港自贸区范围内的房地产大涨,还有那么多傻子去买,。连云港那么好的地理位置发展不起来,都快垫底了。为什么?
302
作者
苏南的发展,是受益于上海的辐射。苏中的发展,则是受益于南京的辐射。苏北缺乏一个龙头引擎型的中心城市,徐州自己都带不动自己,无法充当苏北的引擎中心城市。连云港虽然政策条件好,但是港口的腹地太差,所以发展一般。港口讲的就是一个经济腹地。
149
Forrest

先生能稍微讲讲新产业,新技术,新业态,新模式指哪些么?
296
作者
以后详细讲讲
283
刘志平

先生所提的新动能应该都包含在中国制造2025里面,比如当前火热的人工智能,5g,大飞机,集成电路,半导体,生物医药,燃料电池等。这些产业技术含量高,产出效益比高,可以解决大量的人口就业,处于全球产业链的高端,为什么西方人上班时间少还那么悠闲,原因即在于此。发展新动能也就是从西方人手里切蛋糕,这是一个长期艰苦的过程。我华夏儿女拥有大智慧,能艰苦奋斗,敢虎口拔牙,中华儿女多奇志,敢叫日月换新天,民族复兴指日可待!
49
鑫辰水

先生,您说霉国毛衣战战败,川建国开除博尔顿是为给战胜国消消气,可是,为什么现在霉国又对从中国出口的瓷砖征收104%的反补贴税呢?这可不是败军之将应该做的事情。
281
作者
捣乱,失败,再捣乱,再失败,直到灭亡。失败了,并不意味着他们就会停止捣乱。只有灭亡才能让他们停止捣乱。
64
Bó敏

先生说说厦门吧,厦门的未来在哪里
264
作者
厦门和温州是相近的类型,都是区域民营经济比较繁荣,导致过剩的民间资金追逐一个热点城市而炒起来的。这两个城市,都不用政府怎么操盘,这些炒房团牛散敢死队,就能把房价炒起来。而敢死队风格的操盘手法,来的时候很凶猛,撤退的时候,也走的非常突然,一下子就跑了。当年温州的房价就是这么腰斩的。
93
扈(hù)

「拥抱新动能」,嘎然而止啊……这是此处省略五千字?
258
作者
因为本文的主题是讲房子不行了。所以新动能没怎么展开
240
张仁善

秒赞
53
不良帅

地域黑是传统
河南人。。。
237
作者
郑国和宋国,部分国土都处在现在的河南地区。黑河南人,从春秋战国时期就开始了。
64
查理chen

先生,南京到上海的沿江高铁已经开建了,江阴规划10车道,请问这对江阴意味着什么?无锡会往江阴方向发展么?
大湾区深圳上位,珠海发展如何?尤其是西面的金湾和斗门,谢谢
224
作者
无锡一直都是以小上海自居,建国后经济总量一直都排在全国前十名,怎么可能瞧得起江阴这个自己的下辖县级市。无锡这几年排名下去了,一方面是产业升级没调整好,太湖污染事件之后,纺织行业都搬走了。还有就是经济危机之后,来自外部的订单下滑,跟不上了。转型也一直不太顺。才掉到十名之外了。
220
黄子文

让不上车的人踏空,让上车的人下不了车。
刚需太难了
207
张明杰

从国税地税合并开始。税务上的工作重心就开始向地方企业偏移,现在是越来越规范。
203
红色星球

我说为什么取消了外资投资中国资本市场的限额呢,原来是让他们跳船啊。
50
❀l m

先生,地域黑是怎么回事?
201
作者
地域黑是传统。你看古籍里面讲寓言故事讽刺人,都是说宋国有个人,郑国有个人。比如韩非子和庄子,等等古籍,都是黑宋国和郑国为主。
48
Jhuan

先生看对国庆阅兵有啥新装备出来震慑下的?
201
作者
东方41,轰20,等等
75
欣欣向荣

先生,人都被吸到城市了,没人了,农村还能怎么发展呀?一直觉得华夏的根在农村
181
作者
农村的问题后面会详细写。
59
ccm

老师,请教一下红脖子指的是什么,谢谢
164
作者
美国白人
45
七彩虹

安徽合肥没码头,芜湖,安庆什么都有,可不是省会,那个承接产业更好
158
作者
长江和巢湖之间有运河连接,合肥港在巢湖设码头,通过运河进入长江,从而实现通江达海。
52
李军伟

黑河南人都是周朝的政治需要。周代商,商朝首都基本都在现河南境内。而且商朝遗民封在了宋,郑人又擅长做生意,自古都有轻商的传统(因为无商不奸)。本人也是河南,对这种地域黑实在很无语。
155
作者
韩非子黑郑国,是因为韩国和郑国。庄子黑宋国,是因为楚国和宋国打仗。
140
畅想未来

刚刚先生回复说下半场拉着跨国资本打红脖子这不国务院就出台了反制清单退税表这是把朋友搞的多多的又让美内部更多的资本弃美投中,真是一招连一招精彩。
126
好好学習

创新驱动
79
旭旭

求上墙啊先生,留了这么多次言了,求上墙
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